Calculadora de alquiler asequible

¿Qué es una calculadora de alquiler asequible?

Una calculadora de alquiler asequible es una herramienta gratuita que estima el alquiler mensual más alto que puedes asumir cómodamente en función de lo que ganas y de lo que ya debes. En lugar de adivinar si un anuncio encaja en tu presupuesto, introduces tus ingresos brutos mensuales, tus otros pagos mensuales de deudas y la parte de los ingresos que quieres destinar al alquiler. La calculadora devuelve entonces una cifra de alquiler objetivo, un tope fijado por una pauta habitual de deuda-ingreso y un único máximo recomendado que respeta ambos. Ver las tres cifras a la vez te ayuda a buscar apartamento con un límite firme en mente, en lugar de enamorarte de un lugar que no puedes mantener.

¿Cómo funciona?

Proporcionas tres valores. El primero es tu ingreso bruto mensual, es decir, tu paga antes de impuestos y deducciones. Los prestamistas y los propietarios casi siempre trabajan con cifras brutas, así que la calculadora también lo hace. El segundo son tus otros pagos mensuales de deudas, como un préstamo de auto, un préstamo estudiantil o los pagos mínimos de tarjetas de crédito; déjalo en cero si no tienes ninguno. El tercero es tu ratio objetivo de alquiler sobre ingresos, expresado como porcentaje, que te permite ajustar la clásica pauta del 30 % hacia arriba o hacia abajo para adaptarla a tu propio nivel de comodidad.

A partir de estos datos, la calculadora determina dos límites independientes. El primer límite aplica el ratio que elegiste directamente a tus ingresos. El segundo límite aplica la regla 28/36: limita tus obligaciones mensuales de deuda totales, incluido el alquiler, al 36 % de los ingresos brutos y luego resta tus pagos de deudas existentes para ver cuánto margen queda para el alquiler. El máximo recomendado es simplemente el menor de los dos, porque un alquiler que puedas pagar tiene que superar ambas pruebas al mismo tiempo. Si tus pagos de deudas son lo bastante altos como para agotar ya el tope del 36 %, el límite de la regla de deuda cae a cero en lugar de volverse negativo.

La regla del 30 % es la regla general que casi todos conocen: los costes de vivienda deberían mantenerse en el 30 % de los ingresos brutos o por debajo. La regla 28/36 es el estándar más completo que usan los prestamistas. El 28 se refiere a que solo la vivienda se mantenga por debajo del 28 % de los ingresos brutos, mientras que el 36 dice que los pagos totales de deudas, incluida la vivienda, deberían mantenerse por debajo del 36 % de los ingresos brutos. Esta calculadora se centra en ese tope del 36 % de deuda total porque es la restricción que tiene en cuenta los otros préstamos que ya estás pagando.

Fórmula

Sea $I$ el ingreso bruto mensual, $D$ tus otros pagos mensuales de deudas y $p$ tu ratio objetivo de alquiler sobre ingresos como porcentaje.

El alquiler que implica tu ratio objetivo es:

$R_\text{income} = I \times \frac{p}{100}$

El alquiler permitido por la regla del 36 % de deuda total es el tope del 36 % menos lo que ya debes, con un mínimo de cero:

$R_\text{debt} = \max\left(0,\; 0.36 \times I - D\right)$

El alquiler máximo recomendado es el menor de los dos límites:

$R_\text{max} = \min\left(R_\text{income},\; R_\text{debt}\right)$

Ejemplo resuelto

Supongamos que ganas 5000 $ al mes antes de impuestos, ya pagas 500 $ al mes por un préstamo de auto y otras deudas, y quieres mantener el alquiler en el 30 % de los ingresos.

El límite del ratio objetivo es $5000 \times 0.30 = 1500$, es decir, 1500 $.

El límite de la regla de deuda es $\max(0,\; 0.36 \times 5000 - 500) = \max(0,\; 1800 - 500) = 1300$, es decir, 1300 $.

El máximo recomendado es $\min(1500, 1300) = 1300$, es decir, 1300 $. Aquí el pago existente del auto es la restricción vinculante: aunque la regla del 30 % por sí sola permitiría 1500 $, mantenerse por debajo del tope del 36 % de deuda total reduce la cifra segura a 1300 $.

Si no tuvieras otras deudas, el límite de la regla de deuda subiría a $0.36 \times 5000 = 1800$, y la regla del 30 % en 1500 $ sería entonces el más ajustado de los dos, con lo que 1500 $ sería el máximo recomendado.

Notas

Estas cifras son pautas, no reglas estrictas. Quienes ganan mucho a menudo pueden destinar una parte menor de sus ingresos al alquiler y seguir viviendo cómodamente, y quienes viven en ciudades caras a veces superan el 30 % recortando otros gastos. La calculadora usa el ingreso bruto porque es la base estándar de estas reglas, pero es tu sueldo neto después de impuestos y aportaciones a la jubilación el que realmente paga el alquiler, así que trata el resultado como un tope y no como un objetivo.

El alquiler también es solo una parte del coste de la vivienda. El seguro de inquilino, los suministros, el aparcamiento y las tasas por mascotas se acumulan, y aquí no se recogen. Deja un poco de margen por debajo del máximo recomendado para que estos extras, más el ahorro y las facturas imprevistas, sigan cabiendo en tu presupuesto. El gráfico divide tu ingreso bruto mensual en tres porciones —alquiler recomendado, otros pagos de deudas y lo que sobra— para que veas de un vistazo cuánto margen le queda al resto de tu presupuesto.

Preguntas frecuentes

¿Debo usar el ingreso bruto o el neto?

Usa el ingreso bruto, tu paga antes de impuestos y deducciones. Las reglas del 30 % y 28/36 se diseñaron en torno a cifras brutas, y eso es lo que comprueban la mayoría de los propietarios y prestamistas. Solo recuerda que tu ingreso realmente disponible es menor, así que déjate un margen.

¿Qué cuenta como otros pagos mensuales de deudas?

Incluye obligaciones recurrentes como los pagos de préstamos de auto, los pagos de préstamos estudiantiles, los pagos de préstamos personales y los pagos mínimos de las tarjetas de crédito. No necesitas incluir gastos cotidianos como la compra o las suscripciones de streaming, ya que la regla del 36 % trata sobre deuda, no sobre el gasto general.

¿Por qué mi alquiler recomendado es inferior al 30 % de mis ingresos?

Porque el máximo recomendado también respeta el tope del 36 % de deuda total. Cuando ya tienes pagos de préstamos importantes, esos pagos consumen el margen del 36 %, dejando menos espacio para el alquiler del que sugeriría la regla del 30 % por sí sola. La calculadora siempre indica el menor y más seguro de los dos límites.