Kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego

Czym jest kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego?

Kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego to bezpłatne narzędzie online, które pokazuje, ile kosztowałby Twój kredyt na dom, gdybyś zastąpił go nowym o innym oprocentowaniu i okresie. Wpisujesz saldo, które nadal jesteś winien, swoją bieżącą miesięczną ratę oraz oprocentowanie i długość kredytu, który rozważasz. W zamian widzisz nową miesięczną ratę, ile zaoszczędziłbyś co miesiąc oraz łączne odsetki, które zapłaciłbyś przez cały okres refinansowanego kredytu. Pozwala to ocenić, czy warto refinansować, zanim porozmawiasz z kredytodawcą.

Jak to działa?

Podajesz cztery informacje:

• Pozostałe saldo kredytu hipotecznego — kwotę, którą nadal jesteś winien na swoim bieżącym kredycie.
• Swoją bieżącą miesięczną ratę — służy do pomiaru miesięcznych oszczędności.
• Nowe roczne oprocentowanie, w procentach.
• Nowy okres kredytowania, w latach.

Kalkulator przelicza nowe roczne oprocentowanie na stopę miesięczną i mnoży okres w latach przez dwanaście, aby uzyskać liczbę miesięcznych rat. Następnie stosuje standardowy wzór amortyzacji do pozostałego salda, aby znaleźć stałą miesięczną ratę nowego kredytu. Odjęcie tej kwoty od Twojej bieżącej raty daje miesięczne oszczędności, a pomnożenie jej przez liczbę rat daje łączną kwotę, którą zapłaciłbyś, oraz łączne odsetki.

Wzór

Miesięczna stopa procentowa to stopa roczna podzielona przez dwanaście:

$r = \frac{\text{annual rate}}{100 \times 12}$

Przy $n = \text{term in years} \times 12$ miesięcznych płatnościach i pozostałym saldzie $B$ nowa stała miesięczna rata $M$ wynosi:

$M = \frac{B \cdot r \cdot (1 + r)^{n}}{(1 + r)^{n} - 1}$

Gdy oprocentowanie wynosi zero, upraszcza się to do:

$M = \frac{B}{n}$

Miesięczne oszczędności to bieżąca rata minus $M$. Suma wszystkich rat nowego kredytu to $M \cdot n$, a łączne odsetki to $M \cdot n - B$.

Przykład obliczeń

Załóżmy, że nadal jesteś winien 300 000 $, Twoja bieżąca miesięczna rata wynosi 1800 $, a oferowany jest Ci nowy kredyt na 30 lat z roczną stopą 5%:

• Stopa miesięczna $r$ = 0,05 / 12 ≈ 0,0041667
• Liczba płatności $n$ = 30 × 12 = 360

Obliczenie:

$M = \frac{300000 \cdot 0.0041667 \cdot (1.0041667)^{360}}{(1.0041667)^{360} - 1} \approx 1610.46$

Nowa rata wynosząca około 1610,46 $ jest o około 189,54 $ niższa od bieżącej raty 1800 $ każdego miesiąca. Przez cały okres suma wszystkich rat wynosi około 579 765,60 $, a łączne odsetki nowego kredytu około 279 765,60 $.

Uwagi

Pokazane tutaj miesięczne oszczędności porównują wyłącznie kwoty rat. Pełny obraz refinansowania uwzględnia również koszty zamknięcia, punkty oraz fakt, że zresetowanie okresu może rozłożyć płatności na więcej lat, nawet gdy miesięczna kwota spada. Podziel swoje koszty zamknięcia przez miesięczne oszczędności, aby oszacować próg rentowności — liczbę miesięcy, przez które musisz utrzymać kredyt, zanim refinansowanie się zwróci.

To narzędzie zakłada stałe oprocentowanie i równe miesięczne raty, co jest najczęstszą strukturą kredytu hipotecznego. Nie uwzględnia podatku od nieruchomości, ubezpieczenia domu ani prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, które często są wliczone w ratę podawaną przez kredytodawcę.

Często zadawane pytania

Jak obliczane są miesięczne oszczędności?

Kalkulator odejmuje nową miesięczną ratę od Twojej bieżącej miesięcznej raty. Wynik dodatni oznacza, że nowy kredyt obniża Twoją ratę; wynik ujemny oznacza, że kosztowałby więcej każdego miesiąca, co i tak może się zdarzyć, jeśli skrócisz okres, aby szybciej spłacić kredyt.

Czy niższa rata zawsze oznacza, że oszczędzam pieniądze ogółem?

Nie. Wydłużenie okresu obniża miesięczną ratę, ale może zwiększyć łączne odsetki, które płacisz przez cały okres kredytu. Porównaj łączne odsetki nowego kredytu z odsetkami, które nadal byłbyś winien na swoim bieżącym kredycie, a nie tylko kwoty miesięczne.

Dlaczego nowa rata nie wychodzi od mojego bieżącego oprocentowania?

Kalkulator buduje nową ratę wyłącznie na podstawie oprocentowania i okresu, które wpisujesz, zastosowanych do salda, które nadal jesteś winien. Twoje stare oprocentowanie nie wpływa na nową ratę; ma znaczenie tylko poprzez bieżącą ratę, którą wpisujesz, a która ustala punkt odniesienia dla miesięcznych oszczędności.