Kalkulator dostępności czynszu

Czym jest kalkulator dostępności czynszu?

Kalkulator dostępności czynszu to bezpłatne narzędzie, które szacuje najwyższy miesięczny czynsz, jaki możesz komfortowo udźwignąć, na podstawie tego, ile zarabiasz i ile już jesteś winien. Zamiast zgadywać, czy dane ogłoszenie mieści się w Twoim budżecie, wpisujesz swój miesięczny dochód brutto, pozostałe miesięczne spłaty zadłużenia oraz część dochodu, którą chcesz przeznaczyć na czynsz. Kalkulator zwraca wtedy docelową kwotę czynszu, pułap wyznaczony przez powszechną wytyczną zadłużenia do dochodu oraz jedną zalecaną kwotę maksymalną, która uwzględnia oba. Zobaczenie wszystkich trzech liczb naraz pomaga szukać mieszkania z twardym limitem w głowie, zamiast zakochać się w miejscu, którego nie jesteś w stanie utrzymać.

Jak to działa?

Podajesz trzy wartości. Pierwsza to Twój miesięczny dochód brutto, czyli wynagrodzenie przed podatkami i potrąceniami. Kredytodawcy i wynajmujący prawie zawsze opierają się na kwotach brutto, więc kalkulator również. Druga to Twoje pozostałe miesięczne spłaty zadłużenia, takie jak kredyt samochodowy, kredyt studencki czy minimalne spłaty kart kredytowych; pozostaw ją na zerze, jeśli żadnych nie masz. Trzecia to docelowy stosunek czynszu do dochodu, wyrażony w procentach, który pozwala dostroić klasyczną wytyczną 30% w górę lub w dół do własnego poziomu komfortu.

Na podstawie tych danych kalkulator wyznacza dwa niezależne limity. Pierwszy limit stosuje wybrany przez Ciebie stosunek bezpośrednio do dochodu. Drugi limit stosuje regułę 28/36: ogranicza Twoje całkowite miesięczne zobowiązania z tytułu zadłużenia, łącznie z czynszem, do 36% dochodu brutto, a następnie odejmuje bieżące spłaty zadłużenia, aby sprawdzić, ile miejsca zostaje na czynsz. Zalecane maksimum to po prostu mniejszy z tych dwóch, ponieważ czynsz, na jaki Cię stać, musi jednocześnie spełniać oba testy. Jeśli Twoje spłaty zadłużenia są na tyle wysokie, że pułap 36% jest już wykorzystany, limit reguły zadłużenia spada do zera, zamiast stać się ujemnym.

Reguła 30% to praktyczna zasada, którą zna większość ludzi: koszty mieszkania powinny pozostawać na poziomie 30% dochodu brutto lub poniżej. Reguła 28/36 to pełniejszy standard, którego używają kredytodawcy. Liczba 28 odnosi się do tego, że samo mieszkanie pozostaje poniżej 28% dochodu brutto, natomiast 36 mówi, że całkowite spłaty zadłużenia, łącznie z mieszkaniem, powinny pozostawać poniżej 36% dochodu brutto. Ten kalkulator skupia się na tym pułapie 36% całkowitego zadłużenia, ponieważ to właśnie to ograniczenie uwzględnia inne kredyty, które już spłacasz.

Wzór

Niech $I$ oznacza miesięczny dochód brutto, $D$ Twoje pozostałe miesięczne spłaty zadłużenia, a $p$ docelowy stosunek czynszu do dochodu wyrażony w procentach.

Czynsz wynikający z docelowego stosunku to:

$R_\text{income} = I \times \frac{p}{100}$

Czynsz dopuszczony przez regułę 36% całkowitego zadłużenia to pułap 36% pomniejszony o to, co już jesteś winien, ograniczony od dołu do zera:

$R_\text{debt} = \max\left(0,\; 0.36 \times I - D\right)$

Zalecany maksymalny czynsz to niższy z dwóch limitów:

$R_\text{max} = \min\left(R_\text{income},\; R_\text{debt}\right)$

Przykład obliczeń

Załóżmy, że zarabiasz 5000 $ miesięcznie przed opodatkowaniem, płacisz już 500 $ miesięcznie na kredyt samochodowy i inne długi, a czynsz chcesz utrzymać na poziomie 30% dochodu.

Limit docelowego stosunku to $5000 \times 0.30 = 1500$, czyli 1500 $.

Limit reguły zadłużenia to $\max(0,\; 0.36 \times 5000 - 500) = \max(0,\; 1800 - 500) = 1300$, czyli 1300 $.

Zalecane maksimum to $\min(1500, 1300) = 1300$, czyli 1300 $. Tutaj wiążącym ograniczeniem jest istniejąca rata za samochód: choć sama reguła 30% pozwoliłaby na 1500 $, pozostanie poniżej pułapu 36% całkowitego zadłużenia obniża bezpieczną kwotę do 1300 $.

Gdybyś nie miał innych długów, limit reguły zadłużenia wzrósłby do $0.36 \times 5000 = 1800$, a reguła 30% na poziomie 1500 $ byłaby wtedy bardziej restrykcyjnym z dwóch, przez co 1500 $ stałoby się zalecanym maksimum.

Uwagi

Te liczby są wytycznymi, a nie sztywnymi regułami. Osoby dobrze zarabiające często mogą przeznaczać mniejszą część dochodu na czynsz, wciąż żyjąc komfortowo, a mieszkańcy drogich miast czasem przekraczają 30%, ograniczając inne wydatki. Kalkulator używa dochodu brutto, ponieważ to standardowa podstawa tych reguł, ale to Twoje wynagrodzenie na rękę po podatkach i składkach emerytalnych faktycznie finansuje czynsz, więc traktuj wynik jako pułap, a nie cel.

Czynsz to również tylko część kosztów mieszkania. Ubezpieczenie najemcy, media, parking i opłaty za zwierzęta sumują się, a nie są tu uwzględnione. Zostaw trochę zapasu poniżej zalecanego maksimum, aby te dodatki, a także oszczędności i nieoczekiwane rachunki, wciąż mieściły się w Twoim budżecie. Wykres dzieli Twój miesięczny dochód brutto na trzy części — zalecany czynsz, pozostałe spłaty zadłużenia i to, co zostaje — dzięki czemu od razu widzisz, ile miejsca ma reszta Twojego budżetu.

Często zadawane pytania

Czy powinienem używać dochodu brutto czy netto?

Używaj dochodu brutto, czyli wynagrodzenia przed podatkami i potrąceniami. Reguły 30% oraz 28/36 zaprojektowano wokół kwot brutto i to właśnie sprawdza większość wynajmujących i kredytodawców. Pamiętaj tylko, że Twój faktycznie rozporządzalny dochód jest niższy, więc zostaw sobie margines.

Co liczy się jako pozostałe miesięczne spłaty zadłużenia?

Uwzględnij powtarzające się zobowiązania, takie jak raty kredytu samochodowego, raty kredytu studenckiego, raty pożyczki osobistej oraz minimalne spłaty kart kredytowych. Nie musisz uwzględniać codziennych wydatków, takich jak zakupy spożywcze czy subskrypcje streamingowe, ponieważ reguła 36% dotyczy zadłużenia, a nie ogólnych wydatków.

Dlaczego mój zalecany czynsz jest niższy niż 30% mojego dochodu?

Ponieważ zalecane maksimum uwzględnia także pułap 36% całkowitego zadłużenia. Gdy masz już znaczące raty kredytów, te spłaty pochłaniają limit 36%, pozostawiając mniej miejsca na czynsz, niż sugerowałaby sama reguła 30%. Kalkulator zawsze podaje mniejszy, bezpieczniejszy z dwóch limitów.