Калькулятор доступной аренды

Что такое калькулятор доступной аренды?

Калькулятор доступной аренды — это бесплатный инструмент, который оценивает максимальную месячную арендную плату, которую вы можете комфортно себе позволить, исходя из того, сколько вы зарабатываете и сколько уже должны. Вместо того чтобы гадать, впишется ли объявление в ваш бюджет, вы вводите свой месячный доход до вычета налогов, другие месячные платежи по долгам и долю дохода, которую хотите тратить на аренду. Затем калькулятор возвращает целевую сумму аренды, потолок, заданный распространённым ориентиром соотношения долга к доходу, и единственный рекомендуемый максимум, который учитывает оба. Возможность видеть все три числа сразу помогает искать квартиру с чётким пределом в голове, а не влюбляться в жильё, которое вы не в состоянии потянуть.

Как это работает?

Вы вводите три значения. Первое — ваш месячный доход до вычета налогов, то есть зарплата до уплаты налогов и удержаний. Кредиторы и арендодатели почти всегда исходят из сумм до вычета налогов, поэтому калькулятор поступает так же. Второе — ваши другие месячные платежи по долгам, такие как автокредит, студенческий кредит или минимальные платежи по кредитным картам; оставьте ноль, если у вас их нет. Третье — ваше целевое соотношение аренды к доходу, выраженное в процентах, которое позволяет настроить классический ориентир в 30 % вверх или вниз под ваш собственный уровень комфорта.

Из этих данных калькулятор рассчитывает два независимых предела. Первый предел применяет выбранное вами соотношение непосредственно к вашему доходу. Второй предел применяет правило 28/36: оно ограничивает ваши совокупные месячные долговые обязательства, включая аренду, 36 % дохода до вычета налогов, а затем вычитает ваши текущие платежи по долгам, чтобы увидеть, сколько места остаётся для аренды. Рекомендуемый максимум — это просто меньший из двух, потому что аренда, которую вы можете себе позволить, должна одновременно проходить оба теста. Если ваши платежи по долгам достаточно велики, чтобы потолок в 36 % уже был исчерпан, предел правила долга падает до нуля, а не становится отрицательным.

Правило 30 % — это эмпирическое правило, которое знает большинство: расходы на жильё должны оставаться на уровне 30 % дохода до вычета налогов или ниже. Правило 28/36 — это более полный стандарт, которым пользуются кредиторы. 28 означает, что одно только жильё остаётся ниже 28 % дохода до вычета налогов, а 36 говорит, что совокупные платежи по долгам, включая жильё, должны оставаться ниже 36 % дохода до вычета налогов. Этот калькулятор сосредоточен на этом потолке в 36 % совокупного долга, потому что именно это ограничение учитывает другие кредиты, которые вы уже выплачиваете.

Формула

Пусть $I$ — месячный доход до вычета налогов, $D$ — ваши другие месячные платежи по долгам, а $p$ — ваше целевое соотношение аренды к доходу в процентах.

Аренда, вытекающая из вашего целевого соотношения, равна:

$R_\text{income} = I \times \frac{p}{100}$

Аренда, допускаемая правилом 36 % совокупного долга, — это потолок в 36 % за вычетом того, что вы уже должны, с нижней границей в ноль:

$R_\text{debt} = \max\left(0,\; 0.36 \times I - D\right)$

Рекомендуемая максимальная аренда — это меньший из двух пределов:

$R_\text{max} = \min\left(R_\text{income},\; R_\text{debt}\right)$

Разобранный пример

Предположим, вы зарабатываете 5000 $ в месяц до налогов, уже платите 500 $ в месяц по автокредиту и другим долгам и хотите удерживать аренду на уровне 30 % дохода.

Предел целевого соотношения равен $5000 \times 0.30 = 1500$, то есть 1500 $.

Предел правила долга равен $\max(0,\; 0.36 \times 5000 - 500) = \max(0,\; 1800 - 500) = 1300$, то есть 1300 $.

Рекомендуемый максимум равен $\min(1500, 1300) = 1300$, то есть 1300 $. Здесь существующий платёж за автомобиль является связывающим ограничением: хотя одно только правило 30 % допускало бы 1500 $, соблюдение потолка в 36 % совокупного долга снижает безопасную сумму до 1300 $.

Если бы у вас не было других долгов, предел правила долга вырос бы до $0.36 \times 5000 = 1800$, и правило 30 % на уровне 1500 $ оказалось бы тогда более строгим из двух, делая 1500 $ рекомендуемым максимумом.

Примечания

Эти цифры — ориентиры, а не жёсткие правила. Люди с высоким доходом часто могут тратить на аренду меньшую долю дохода и по-прежнему жить комфортно, а жители дорогих городов иногда выходят за пределы 30 %, урезая другие расходы. Калькулятор использует доход до вычета налогов, потому что это стандартная основа для этих правил, но именно ваша зарплата на руки после налогов и пенсионных отчислений фактически оплачивает аренду, поэтому относитесь к результату как к потолку, а не как к цели.

Аренда — это к тому же лишь часть расходов на жильё. Страхование арендатора, коммунальные услуги, парковка и плата за питомцев складываются и здесь не учтены. Оставьте немного запаса ниже рекомендуемого максимума, чтобы эти дополнительные траты, а также сбережения и непредвиденные счета по-прежнему помещались в ваш бюджет. Диаграмма разбивает ваш месячный доход до вычета налогов на три части — рекомендуемую аренду, другие платежи по долгам и то, что остаётся, — чтобы вы могли с первого взгляда увидеть, сколько запаса у остальной части вашего бюджета.

Часто задаваемые вопросы

Использовать доход до вычета налогов или после?

Используйте доход до вычета налогов — вашу зарплату до налогов и удержаний. Правила 30 % и 28/36 разрабатывались вокруг сумм до вычета, и именно это проверяют большинство арендодателей и кредиторов. Просто помните, что ваш реально располагаемый доход ниже, поэтому оставляйте себе запас.

Что считается другими месячными платежами по долгам?

Включите повторяющиеся обязательства, такие как платежи по автокредиту, платежи по студенческому кредиту, платежи по потребительскому кредиту и минимальные платежи по кредитным картам. Повседневные расходы, например продукты или подписки на стриминговые сервисы, включать не нужно, поскольку правило 36 % касается долга, а не общих трат.

Почему рекомендуемая аренда ниже 30 % моего дохода?

Потому что рекомендуемый максимум также соблюдает потолок в 36 % совокупного долга. Когда у вас уже есть значительные платежи по кредитам, эти платежи съедают лимит в 36 %, оставляя для аренды меньше места, чем предполагало бы одно лишь правило 30 %. Калькулятор всегда сообщает меньший, более безопасный из двух пределов.