Kapitalisierungsrate-Rechner

Was ist ein Kapitalisierungsrate-Rechner?

Ein Kapitalisierungsrate-Rechner ist ein kostenloses Online-Tool, das die Kapitalisierungsrate einer ertragbringenden Immobilie ermittelt — die jährliche Rendite, die Sie erzielen würden, wenn Sie die Immobilie vollständig und ohne Finanzierung kaufen. Die Kapitalisierungsrate ist eine der meistgenutzten Kennzahlen in der Gewerbeimmobilienbranche, da sie es ermöglicht, sehr unterschiedliche Immobilien auf einer einheitlichen, finanzierungsneutralen Basis zu vergleichen. Dieser Rechner arbeitet in drei Richtungen: Er kann nach der Kapitalisierungsrate, nach dem Nettobetriebsergebnis (NOI) oder nach dem Immobilienwert auflösen, je nachdem, welche beiden Größen Sie bereits kennen.

Warum die Kapitalisierungsrate wichtig ist

Die Kapitalisierungsrate drückt das jährliche Nettoeinkommen einer Immobilie als Prozentsatz ihres Preises aus. Eine höhere Rate signalisiert in der Regel eine höhere Rendite, oft jedoch auch ein höheres Risiko, während eine niedrigere Rate auf ein stabileres Premium-Objekt hindeutet, für das Investoren mehr zu zahlen bereit sind. Da die Kapitalisierungsrate Hypothekenbedingungen und käuferspezifische Steuern ausblendet, isoliert sie die Leistung der Immobilie selbst und ist damit der Standardmaßstab für den Vergleich von Geschäften und die Einschätzung, ob ein Angebotspreis angemessen ist.

Wie funktioniert der Kapitalisierungsrate-Rechner?

Sie wählen, wonach Sie auflösen möchten, und geben dann die beiden bekannten Werte ein:

• Kapitalisierungsrate — geben Sie das jährliche Nettobetriebsergebnis und den Immobilienwert ein.
• Nettobetriebsergebnis (NOI) — geben Sie die Kapitalisierungsrate und den Immobilienwert ein.
• Immobilienwert — geben Sie das Nettobetriebsergebnis und die Kapitalisierungsrate ein.

Der Rechner wendet dann die Kapitalisierungsraten-Beziehung an. NOI ist das jährliche Einkommen der Immobilie nach Betriebskosten (wie Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer), aber vor Hypothekenzahlungen und Einkommensteuer. Um ein undefiniertes Ergebnis zu vermeiden, gibt das Tool kein Ergebnis aus, wenn ein Divisor null wäre.

Formel

Die Kapitalisierungsrate ist das Verhältnis von jährlichem Nettobetriebsergebnis zum Immobilienwert:

$\text{Cap Rate} = \frac{NOI}{\text{Property Value}} \times 100$

Durch Umstellen derselben Beziehung lassen sich die beiden anderen Größen berechnen:

$NOI = \text{Property Value} \times \frac{\text{Cap Rate}}{100}$

$\text{Property Value} = \frac{NOI}{\text{Cap Rate} / 100}$

Dabei gilt:

• $NOI$ ist das jährliche Nettobetriebsergebnis.
• $\text{Property Value}$ ist der Kaufpreis oder aktuelle Marktwert.
• $\text{Cap Rate}$ ist die Kapitalisierungsrate, ausgedrückt in Prozent.

Rechenbeispiele

1. Eine Immobilie erzielt 50.000 $ jährliches NOI und hat einen Wert von 1.000.000 $: $\text{Cap Rate} = \frac{50000}{1000000} \times 100 = 5\%$

2. Eine mit 1.000.000 $ bewertete Immobilie wird zu einer Kapitalisierungsrate von 5 % gehandelt: $NOI = 1000000 \times \frac{5}{100} = 50000$

3. Eine Immobilie erbringt 60.000 $ NOI und Sie verlangen eine Kapitalisierungsrate von 6 %: $\text{Property Value} = \frac{60000}{6 / 100} = 1000000$

Hinweise

Die Kapitalisierungsrate misst die unfinanzierte Rendite und eignet sich daher am besten zum Vergleich von Immobilien, weniger zur Vorhersage der Barrendite eines finanzierten Kaufs. Das NOI sollte realistische, wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben widerspiegeln; überhöhte Einnahmen oder ausgelassene Kosten verzerren das Ergebnis. Da sich die Kapitalisierungsrate umgekehrt zum Preis verhält, bedeutet eine fallende Rate in einem Markt in der Regel, dass die Werte steigen.

Vergleichen Sie verwandte Tools wie den APY-Rechner und den CAGR-Rechner, um Renditen anderer Anlagearten zu bewerten.

FAQs

Was ist eine gute Kapitalisierungsrate?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort — sie hängt von Immobilientyp, Lage und Risiko ab. Viele Investoren halten Raten zwischen 4 % und 10 % für typisch, wobei niedrigere Raten sicherere, begehrtere Objekte und höhere Raten mehr Risiko oder weniger attraktive Lagen widerspiegeln.

Enthält die Kapitalisierungsrate Hypothekenzahlungen?

Nein. Die Kapitalisierungsrate basiert auf dem Nettobetriebsergebnis, das vor jeglichem Schuldendienst berechnet wird. Genau das macht sie zu einem finanzierungsneutralen Maß, das über Käufer mit unterschiedlichen Darlehen hinweg vergleichbar ist.

Worin unterscheidet sich die Kapitalisierungsrate von der Kapitalrendite?

Die Kapitalisierungsrate misst die unfinanzierte jährliche Rendite im Verhältnis zum Wert der Immobilie. Die Kapitalrendite kann Finanzierung, Wertsteigerung und das tatsächlich eingesetzte Kapital einbeziehen und weicht daher bei einem finanzierten Kauf oft erheblich von der Kapitalisierungsrate ab.