Calculadora de refinanciamento de hipoteca

O que é uma calculadora de refinanciamento de hipoteca?

Uma calculadora de refinanciamento de hipoteca é uma ferramenta online gratuita que mostra quanto custaria seu empréstimo imobiliário se você o substituísse por um novo com uma taxa de juros e um prazo diferentes. Você insere o saldo que ainda deve, sua parcela mensal atual e a taxa e a duração do empréstimo que está considerando. Em troca, você vê a nova parcela mensal, quanto economizaria por mês e o total de juros que pagaria ao longo de toda a duração do empréstimo refinanciado. Isso permite avaliar se vale a pena refinanciar antes de falar com um credor.

Como funciona?

Você fornece quatro informações:

• O saldo restante da hipoteca — o valor que você ainda deve no seu empréstimo atual.
• Sua parcela mensal atual — usada para medir a economia mensal.
• A nova taxa de juros anual, em porcentagem.
• O novo prazo do empréstimo, em anos.

A calculadora converte a nova taxa anual em uma taxa mensal e multiplica o prazo em anos por doze para obter o número de parcelas mensais. Em seguida, aplica a fórmula padrão de amortização ao saldo restante para encontrar uma parcela mensal constante do novo empréstimo. Subtrair esse valor da sua parcela atual dá a economia mensal, e multiplicá-lo pelo número de pagamentos dá o total que você pagaria e o total de juros.

Fórmula

A taxa de juros mensal é a taxa anual dividida por doze:

$r = \frac{\text{annual rate}}{100 \times 12}$

Com $n = \text{term in years} \times 12$ pagamentos mensais e um saldo restante $B$, a nova parcela mensal constante $M$ é:

$M = \frac{B \cdot r \cdot (1 + r)^{n}}{(1 + r)^{n} - 1}$

Quando a taxa de juros é zero, isso se simplifica para:

$M = \frac{B}{n}$

A economia mensal é a parcela atual menos $M$. O total dos pagamentos do novo empréstimo é $M \cdot n$, e o total de juros é $M \cdot n - B$.

Exemplo resolvido

Suponha que você ainda deva US$ 300.000, sua parcela mensal atual seja de US$ 1.800 e lhe seja oferecido um novo empréstimo de 30 anos a uma taxa anual de 5%:

• Taxa mensal $r$ = 0,05 / 12 ≈ 0,0041667
• Número de pagamentos $n$ = 30 × 12 = 360

Cálculo:

$M = \frac{300000 \cdot 0.0041667 \cdot (1.0041667)^{360}}{(1.0041667)^{360} - 1} \approx 1610.46$

A nova parcela de cerca de US$ 1.610,46 é aproximadamente US$ 189,54 menor do que a parcela atual de US$ 1.800 por mês. Ao longo de todo o prazo, o total dos pagamentos é de cerca de US$ 579.765,60 e o total de juros do novo empréstimo de cerca de US$ 279.765,60.

Observações

A economia mensal mostrada aqui compara apenas os valores das parcelas. Um panorama completo do refinanciamento também pondera os custos de fechamento, os pontos e o fato de que reiniciar o prazo pode estender os pagamentos por mais anos, mesmo quando o valor mensal cai. Divida seus custos de fechamento pela economia mensal para estimar o ponto de equilíbrio — o número de meses que você precisa manter o empréstimo antes que o refinanciamento se pague.

Esta ferramenta pressupõe uma taxa fixa e parcelas mensais iguais, que é a estrutura mais comum de uma hipoteca. Ela não inclui impostos sobre a propriedade, seguro residencial ou seguro hipotecário privado, que muitas vezes são incluídos na parcela cotada por um credor.

Perguntas frequentes

Como a economia mensal é calculada?

A calculadora subtrai a nova parcela mensal da sua parcela mensal atual. Um resultado positivo significa que o novo empréstimo reduz sua parcela; um resultado negativo significa que custaria mais por mês, o que ainda pode acontecer se você encurtar o prazo para quitar o empréstimo mais rápido.

Uma parcela menor sempre significa que economizo dinheiro no geral?

Não. Estender o prazo reduz a parcela mensal, mas pode aumentar o total de juros que você paga ao longo da duração do empréstimo. Compare o total de juros do novo empréstimo com o que você ainda deveria em juros no seu empréstimo atual, não apenas os valores mensais.

Por que a nova parcela não parte da minha taxa atual?

A calculadora monta a nova parcela inteiramente a partir da taxa e do prazo que você insere, aplicados ao saldo que você ainda deve. Sua taxa antiga não afeta a nova parcela; ela só importa por meio da parcela atual que você digita, que estabelece a base de referência para a economia mensal.