Калькулятор рефинансирования ипотеки

Что такое калькулятор рефинансирования ипотеки?

Калькулятор рефинансирования ипотеки — это бесплатный онлайн-инструмент, который показывает, во сколько обошёлся бы ваш жилищный кредит, если бы вы заменили его новым с другой процентной ставкой и сроком. Вы вводите остаток, который ещё должны, ваш текущий ежемесячный платёж, а также ставку и срок кредита, который рассматриваете. В ответ вы видите новый ежемесячный платёж, сколько вы экономили бы каждый месяц и общую сумму процентов, которую вы заплатили бы за весь срок рефинансированного кредита. Это позволяет оценить, стоит ли рефинансирование того, ещё до разговора с кредитором.

Как это работает?

Вы предоставляете четыре значения:

• Оставшийся остаток по ипотеке — сумму, которую вы всё ещё должны по текущему кредиту.
• Ваш текущий ежемесячный платёж — используется для измерения ежемесячной экономии.
• Новую годовую процентную ставку в процентах.
• Новый срок кредита в годах.

Калькулятор переводит новую годовую ставку в месячную и умножает срок в годах на двенадцать, чтобы получить количество ежемесячных платежей. Затем он применяет стандартную формулу аннуитета к оставшемуся остатку, чтобы найти постоянный ежемесячный платёж по новому кредиту. Вычитание этой суммы из вашего текущего платежа даёт ежемесячную экономию, а умножение её на количество платежей даёт общую сумму, которую вы заплатили бы, и общую сумму процентов.

Формула

Месячная процентная ставка — это годовая ставка, делённая на двенадцать:

$r = \frac{\text{annual rate}}{100 \times 12}$

При $n = \text{term in years} \times 12$ ежемесячных платежах и оставшемся остатке $B$ новый постоянный ежемесячный платёж $M$ равен:

$M = \frac{B \cdot r \cdot (1 + r)^{n}}{(1 + r)^{n} - 1}$

Когда процентная ставка равна нулю, это упрощается до:

$M = \frac{B}{n}$

Ежемесячная экономия — это текущий платёж минус $M$. Общая сумма выплат по новому кредиту равна $M \cdot n$, а общая сумма процентов — $M \cdot n - B$.

Разобранный пример

Предположим, вы всё ещё должны 300 000 $, ваш текущий ежемесячный платёж составляет 1800 $, и вам предлагают новый кредит на 30 лет под годовую ставку 5 %:

• Месячная ставка $r$ = 0,05 / 12 ≈ 0,0041667
• Количество платежей $n$ = 30 × 12 = 360

Расчёт:

$M = \frac{300000 \cdot 0.0041667 \cdot (1.0041667)^{360}}{(1.0041667)^{360} - 1} \approx 1610.46$

Новый платёж около 1610,46 $ примерно на 189,54 $ ниже текущего платежа в 1800 $ каждый месяц. За весь срок общая сумма выплат составляет около 579 765,60 $, а общая сумма процентов по новому кредиту — около 279 765,60 $.

Примечания

Показанная здесь ежемесячная экономия сравнивает только суммы платежей. Полная картина рефинансирования также учитывает расходы на оформление, пункты (points) и тот факт, что сброс срока может растянуть платежи на большее число лет, даже когда ежемесячная сумма снижается. Разделите ваши расходы на оформление на ежемесячную экономию, чтобы оценить точку безубыточности — количество месяцев, в течение которых вы должны сохранять кредит, прежде чем рефинансирование окупится.

Этот инструмент предполагает фиксированную ставку и равные ежемесячные платежи, что является наиболее распространённой структурой ипотеки. Он не учитывает налог на недвижимость, страхование жилья или частное ипотечное страхование, которые часто включаются в платёж, указанный кредитором.

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитывается ежемесячная экономия?

Калькулятор вычитает новый ежемесячный платёж из вашего текущего ежемесячного платежа. Положительный результат означает, что новый кредит снижает ваш платёж; отрицательный результат означает, что он обходился бы дороже каждый месяц, что всё же может произойти, если вы сократите срок, чтобы быстрее погасить кредит.

Всегда ли меньший платёж означает, что я экономлю деньги в целом?

Нет. Увеличение срока снижает ежемесячный платёж, но может увеличить общую сумму процентов, которую вы платите за весь срок кредита. Сравнивайте общую сумму процентов по новому кредиту с процентами, которые вы всё ещё должны были бы по текущему кредиту, а не только ежемесячные цифры.

Почему новый платёж не отталкивается от моей текущей ставки?

Калькулятор формирует новый платёж полностью на основе ставки и срока, которые вы вводите, применяя их к остатку, который вы ещё должны. Ваша старая ставка не влияет на новый платёж; она важна только через текущий платёж, который вы вводите и который задаёт базовый уровень для ежемесячной экономии.