房贷再融资计算器

什么是房贷再融资计算器？

房贷再融资计算器是一款免费的在线工具，它显示如果你用一笔利率和期限不同的新贷款替换现有的住房贷款，将会花费多少。你输入仍欠的余额、当前每月还款额，以及你正在考虑的贷款的利率和期限。作为回报，你会看到新的每月还款额、每月可以节省多少，以及在再融资贷款的整个期限内你将支付的总利息。这让你在与贷方沟通之前就能判断是否值得进行再融资。

它如何工作？

你需要提供四项信息：

• 剩余房贷余额——你在当前贷款上仍欠的金额。
• 当前每月还款额——用于衡量每月节省额。
• 新的年利率，以百分比表示。
• 新的贷款期限，以年为单位。

计算器将新的年利率换算为月利率，并将以年为单位的期限乘以十二，以求得月供次数。然后，它将标准的摊还公式应用于剩余余额，求得新贷款等额的每月还款额。用当前还款额减去该数值即得到每月节省额，将其乘以还款次数即得到你将支付的总额和总利息。

公式

月利率为年利率除以十二：

$r = \frac{\text{annual rate}}{100 \times 12}$

在 $n = \text{term in years} \times 12$ 期月供、剩余余额为 $B$ 的情况下，新的等额每月还款额 $M$ 为：

$M = \frac{B \cdot r \cdot (1 + r)^{n}}{(1 + r)^{n} - 1}$

当利率为零时，此式简化为：

$M = \frac{B}{n}$

每月节省额为当前还款额减去 $M$。新贷款的还款总额为 $M \cdot n$，总利息为 $M \cdot n - B$。

计算示例

假设你仍欠 300,000 美元，当前每月还款额为 1,800 美元，并有人向你提供一笔年利率 5% 的新的 30 年期贷款：

• 月利率 $r$ = 0.05 / 12 ≈ 0.0041667
• 还款次数 $n$ = 30 × 12 = 360

计算：

$M = \frac{300000 \cdot 0.0041667 \cdot (1.0041667)^{360}}{(1.0041667)^{360} - 1} \approx 1610.46$

约 1,610.46 美元的新还款额比当前每月 1,800 美元的还款额低约 189.54 美元。在整个期限内，还款总额约为 579,765.60 美元，新贷款的总利息约为 279,765.60 美元。

说明

此处显示的每月节省额仅比较还款金额。再融资的完整情况还要权衡交易结算费用、点数，以及即使每月数字下降，重置期限也可能把还款拉长到更多年份这一事实。用你的结算费用除以每月节省额，即可估算盈亏平衡点——在再融资收回成本之前你必须持有该贷款的月数。

此工具假设利率固定且每月还款额相等，这是房贷最常见的结构。它不包括房产税、房主保险或私人抵押贷款保险，这些通常已包含在贷方报出的还款额中。

常见问题

每月节省额是如何计算的？

计算器用你的当前每月还款额减去新的每月还款额。正结果意味着新贷款降低了你的还款额；负结果意味着它每月会花费更多，如果你为了更快还清贷款而缩短期限，这种情况仍可能发生。

还款额更低是否总意味着我总体上省钱？

不一定。延长期限会降低每月还款额，但可能增加你在贷款期限内支付的总利息。请将新贷款的总利息与你在当前贷款上仍需支付的利息进行比较，而不只是看每月的数字。

为什么新还款额不是从我当前的利率开始计算？

计算器完全根据你输入的利率和期限，将其应用于你仍欠的余额来构建新还款额。你的旧利率不影响新还款额；它只通过你输入的当前还款额起作用，而当前还款额设定了每月节省额的基准。