Calcolatore di rifinanziamento del mutuo

Che cos’è un calcolatore di rifinanziamento del mutuo?

Un calcolatore di rifinanziamento del mutuo è uno strumento online gratuito che mostra quanto costerebbe il tuo prestito per la casa se lo sostituissi con uno nuovo a un tasso di interesse e una durata diversi. Inserisci il saldo che devi ancora, la tua rata mensile attuale e il tasso e la durata del prestito che stai valutando. In cambio vedi la nuova rata mensile, quanto risparmieresti ogni mese e gli interessi totali che pagheresti per l’intera durata del prestito rifinanziato. Questo ti permette di valutare se vale la pena rifinanziare prima di parlare con un finanziatore.

Come funziona?

Fornisci quattro informazioni:

• Il saldo residuo del mutuo — l’importo che devi ancora sul tuo prestito attuale.
• La tua rata mensile attuale — usata per misurare il risparmio mensile.
• Il nuovo tasso di interesse annuo, in percentuale.
• La nuova durata del prestito, in anni.

Il calcolatore converte il nuovo tasso annuo in un tasso mensile e moltiplica la durata in anni per dodici per ottenere il numero di rate mensili. Applica poi la formula di ammortamento standard al saldo residuo per trovare una rata mensile costante per il nuovo prestito. Sottraendo tale cifra dalla tua rata attuale si ottiene il risparmio mensile, e moltiplicandola per il numero di pagamenti si ottiene il totale che pagheresti e gli interessi totali.

Formula

Il tasso di interesse mensile è il tasso annuo diviso per dodici:

$r = \frac{\text{annual rate}}{100 \times 12}$

Con $n = \text{term in years} \times 12$ rate mensili e un saldo residuo $B$, la nuova rata mensile costante $M$ è:

$M = \frac{B \cdot r \cdot (1 + r)^{n}}{(1 + r)^{n} - 1}$

Quando il tasso di interesse è zero, questo si semplifica in:

$M = \frac{B}{n}$

Il risparmio mensile è la rata attuale meno $M$. Il totale dei pagamenti del nuovo prestito è $M \cdot n$, e gli interessi totali sono $M \cdot n - B$.

Esempio svolto

Supponiamo che tu debba ancora 300.000 $, che la tua rata mensile attuale sia di 1.800 $ e che ti venga offerto un nuovo prestito a 30 anni con un tasso annuo del 5%:

• Tasso mensile $r$ = 0,05 / 12 ≈ 0,0041667
• Numero di pagamenti $n$ = 30 × 12 = 360

Calcolo:

$M = \frac{300000 \cdot 0.0041667 \cdot (1.0041667)^{360}}{(1.0041667)^{360} - 1} \approx 1610.46$

La nuova rata di circa 1.610,46 $ è inferiore di circa 189,54 $ rispetto alla rata attuale di 1.800 $ ogni mese. Per l’intera durata, il totale dei pagamenti è di circa 579.765,60 $ e gli interessi totali del nuovo prestito di circa 279.765,60 $.

Note

Il risparmio mensile mostrato qui confronta solo gli importi delle rate. Un quadro completo del rifinanziamento considera anche i costi di chiusura, i punti e il fatto che azzerare la durata può distribuire i pagamenti su più anni anche quando la cifra mensile diminuisce. Dividi i tuoi costi di chiusura per il risparmio mensile per stimare il punto di pareggio — il numero di mesi in cui devi mantenere il prestito prima che il rifinanziamento si ripaghi.

Questo strumento presuppone un tasso fisso e rate mensili uguali, che è la struttura più comune per un mutuo. Non include le imposte sulla proprietà, l’assicurazione sulla casa o l’assicurazione ipotecaria privata, che spesso sono incluse nella rata indicata da un finanziatore.

Domande frequenti

Come viene calcolato il risparmio mensile?

Il calcolatore sottrae la nuova rata mensile dalla tua rata mensile attuale. Un risultato positivo significa che il nuovo prestito riduce la tua rata; un risultato negativo significa che costerebbe di più ogni mese, cosa che può comunque accadere se accorci la durata per estinguere il prestito più rapidamente.

Una rata più bassa significa sempre che risparmio complessivamente?

No. Allungare la durata riduce la rata mensile ma può aumentare gli interessi totali che paghi per l’intera durata del prestito. Confronta gli interessi totali del nuovo prestito con quelli che dovresti ancora sul tuo prestito attuale, non solo le cifre mensili.

Perché la nuova rata non parte dal mio tasso attuale?

Il calcolatore costruisce la nuova rata interamente a partire dal tasso e dalla durata che inserisci, applicati al saldo che devi ancora. Il tuo vecchio tasso non influisce sulla nuova rata; conta solo attraverso la rata attuale che digiti, che stabilisce la base di riferimento per il risparmio mensile.