キャップレート計算ツールとは？
キャップレート計算ツールは、収益を生み出す不動産のキャップレート（還元利回り）を求める無料のオンラインツールです。これは、融資を使わずに物件を全額現金で購入した場合に得られる年間利回りを表します。キャップレートは商業用不動産で最もよく使われる指標の一つで、まったく異なる物件を、融資条件に左右されない単一の基準で比較できます。このツールは3方向に対応しています。すでに分かっている2つの数値に応じて、キャップレート、純営業収益（NOI）、または物件価格のいずれかを求めることができます。
キャップレートが重要な理由
キャップレートは、物件の年間純収益をその価格に対する割合で表したものです。レートが高いほど一般に利回りは大きくなりますが、リスクも大きくなることが多く、レートが低いほど、投資家がより高い対価を払う、安定したプレミアム資産であることを示します。キャップレートは住宅ローンの条件や購入者ごとの税金を無視するため、物件そのものの収益力を切り出して示し、取引を比較したり提示価格が妥当かを判断したりするための標準的な物差しとなります。
キャップレート計算ツールの仕組み
何を求めたいかを選び、分かっている2つの値を入力します。
- キャップレート — 年間の純営業収益と物件価格を入力します。
- 純営業収益（NOI） — キャップレートと物件価格を入力します。
- 物件価格 — 純営業収益とキャップレートを入力します。
ツールはキャップレートの関係式を適用します。NOIは、運営費（管理費、維持費、保険、固定資産税など）を差し引いた後、ただし住宅ローンの返済や所得税の前の、物件の年間収益です。未定義の結果を避けるため、除数がゼロになる場合は結果を返しません。
計算式
キャップレートは、年間純営業収益と物件価格の比率です。
同じ関係式を変形すると、他の2つの量を求めることができます。
ここで：
- は年間の純営業収益です。
- は購入価格または現在の市場価値です。
- はキャップレートで、パーセントで表されます。
計算例
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ある物件の年間NOIが50,000ドルで、価値が1,000,000ドルの場合：
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1,000,000ドルと評価される物件が5%のキャップレートで取引される場合：
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ある物件が60,000ドルのNOIを生み出し、6%のキャップレートを要求する場合：
注意点
キャップレートはレバレッジなしの利回りを測るため、融資を伴う購入の現金利回りを予測するよりも、物件同士を比較するのに最も役立ちます。NOIは現実的で継続的な収入と費用を反映すべきであり、収入を過大に見積もったり費用を省いたりすると結果が歪みます。キャップレートは価格と逆方向に動くため、市場でレートが低下している場合は通常、価値が上昇していることを意味します。
APY計算ツールやCAGR計算ツールなどの関連ツールと比較して、他の種類の投資の利回りを評価しましょう。
よくある質問
良いキャップレートとは？
普遍的な答えはありません。物件の種類、立地、リスクによって異なります。多くの投資家は4%から10%のキャップレートを一般的だと考えており、低いレートはより安全で人気のある資産を、高いレートはより大きなリスクや人気の低い立地を反映します。
キャップレートには住宅ローンの返済が含まれますか？
いいえ。キャップレートは純営業収益に基づいており、これは元利返済の前に計算されます。これにより、異なるローンを持つ購入者同士でも比較できる、融資に左右されない指標となっています。
キャップレートは投資利益率とどう違いますか？
キャップレートは、物件価値に対するレバレッジなしの年間利回りを測ります。投資利益率は、融資、値上がり、実際に投資した現金を取り込むことができるため、融資を伴う購入ではキャップレートと大きく異なることがよくあります。