Kapitalizasyon Oranı Hesaplayıcı

Kapitalizasyon oranı hesaplayıcı nedir?

Kapitalizasyon oranı hesaplayıcı, gelir getiren bir mülkün kapitalizasyon oranını bulan ücretsiz bir çevrimiçi araçtır — bu, mülkü hiç finansman kullanmadan, tamamen peşin satın aldığınızda elde edeceğiniz yıllık getiridir. Kapitalizasyon oranı, ticari gayrimenkulde en çok kullanılan ölçütlerden biridir; çünkü çok farklı mülkleri, finansmandan bağımsız tek bir temelde karşılaştırmanıza olanak tanır. Bu hesaplayıcı üç yönde çalışır: zaten bildiğiniz iki değere bağlı olarak kapitalizasyon oranını, net işletme gelirini (NOI) veya mülk değerini bulabilir.

Kapitalizasyon oranı neden önemlidir?

Kapitalizasyon oranı, bir mülkün yıllık net gelirini fiyatının bir yüzdesi olarak ifade eder. Daha yüksek bir oran genellikle daha yüksek bir getiriyi, ancak çoğu zaman daha büyük bir riski işaret eder; daha düşük bir oran ise yatırımcıların daha fazla ödemeye razı olduğu, daha istikrarlı ve birinci sınıf bir varlığı gösterir. Kapitalizasyon oranı ipotek koşullarını ve alıcıya özgü vergileri göz ardı ettiğinden, mülkün kendi performansını ayrıştırır ve bu da onu anlaşmaları karşılaştırmak ve istenen fiyatın makul olup olmadığını değerlendirmek için standart ölçüt yapar.

Kapitalizasyon oranı hesaplayıcı nasıl çalışır?

Neyi bulmak istediğinizi seçer, ardından bilinen iki değeri girersiniz:

• Kapitalizasyon oranı — yıllık net işletme gelirini ve mülk değerini girin.
• Net işletme geliri (NOI) — kapitalizasyon oranını ve mülk değerini girin.
• Mülk değeri — net işletme gelirini ve kapitalizasyon oranını girin.

Hesaplayıcı daha sonra kapitalizasyon oranı ilişkisini uygular. NOI, mülkün işletme giderlerinden (yönetim, bakım, sigorta ve emlak vergileri gibi) sonra, ancak ipotek ödemeleri ve gelir vergisinden önceki yıllık geliridir. Tanımsız bir sonuçtan kaçınmak için, bölen sıfır olacağında araç hiçbir yanıt döndürmez.

Formül

Kapitalizasyon oranı, yıllık net işletme gelirinin mülk değerine oranıdır:

$\text{Cap Rate} = \frac{NOI}{\text{Property Value}} \times 100$

Aynı ilişkiyi yeniden düzenleyerek diğer iki büyüklüğü bulabilirsiniz:

$NOI = \text{Property Value} \times \frac{\text{Cap Rate}}{100}$

$\text{Property Value} = \frac{NOI}{\text{Cap Rate} / 100}$

Burada:

• $NOI$ yıllık net işletme geliridir.
• $\text{Property Value}$ satın alma fiyatı veya güncel piyasa değeridir.
• $\text{Cap Rate}$ yüzde olarak ifade edilen kapitalizasyon oranıdır.

Çözümlü örnekler

1. Bir mülk yılda 50.000 $ NOI üretiyor ve 1.000.000 $ değerinde: $\text{Cap Rate} = \frac{50000}{1000000} \times 100 = 5\%$

2. 1.000.000 $ değerindeki bir mülk %5 kapitalizasyon oranıyla işlem görüyor: $NOI = 1000000 \times \frac{5}{100} = 50000$

3. Bir mülk 60.000 $ NOI üretiyor ve siz %6 kapitalizasyon oranı talep ediyorsunuz: $\text{Property Value} = \frac{60000}{6 / 100} = 1000000$

Notlar

Kapitalizasyon oranı kaldıraçsız getiriyi ölçer, bu nedenle finansmanla yapılan bir alımın nakit getirisini tahmin etmekten çok mülkleri karşılaştırmak için en kullanışlıdır. NOI gerçekçi, tekrar eden gelir ve giderleri yansıtmalıdır; şişirilmiş gelir veya atlanmış maliyetler sonucu çarpıtır. Kapitalizasyon oranı fiyatla ters yönde hareket ettiğinden, bir piyasada düşen bir oran genellikle değerlerin yükseldiği anlamına gelir.

Diğer yatırım türlerinin getirilerini değerlendirmek için APY hesaplayıcı ve CAGR hesaplayıcı gibi ilgili araçları karşılaştırın.

Sıkça sorulan sorular

İyi bir kapitalizasyon oranı nedir?

Evrensel bir yanıt yoktur — mülk türüne, konuma ve riske bağlıdır. Birçok yatırımcı %4 ile %10 arasındaki kapitalizasyon oranlarını tipik kabul eder; daha düşük oranlar daha güvenli ve rağbet gören varlıkları, daha yüksek oranlar ise daha fazla riski veya daha az tercih edilen konumları yansıtır.

Kapitalizasyon oranı ipotek ödemelerini içerir mi?

Hayır. Kapitalizasyon oranı, herhangi bir borç servisinden önce hesaplanan net işletme gelirine dayanır. Onu farklı kredilere sahip alıcılar arasında karşılaştırılabilir, finansmandan bağımsız bir ölçü yapan da budur.

Kapitalizasyon oranı yatırım getirisinden nasıl farklıdır?

Kapitalizasyon oranı, mülkün değerine göre kaldıraçsız yıllık getiriyi ölçer. Yatırım getirisi finansmanı, değer artışını ve gerçekte yatırdığınız nakdi içerebilir, bu nedenle finansmanla yapılan bir alımda çoğu zaman kapitalizasyon oranından önemli ölçüde farklılık gösterir.